Hipoteka ułomnie administrowana

Wszyscy już zapewne wiedzą, że całkiem niedawno weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mnóstwo na ten temat napisano, więc nie będę się powtarzał i robił poradnika. Natomiast chciałbym zwrócić uwagę na kuriozalną (moim zdaniem) konstrukcję prawną, jaką ustawodawca zafundował nam tą nowelizacją.

Chodzi mianowicie o instytucję administratora hipoteki („AH”). Ale nie tego „zwyczajnego” z KwhU, ale tego, o którym mowa w art. 7a ustawy o obligacjach. Dlaczego to takie ciekawe? Otóż zobaczmy.

Zwyczajny AH pojawia się nam w sytuacji kiedy jedna hipoteka zabezpiecza więcej niż jedną wierzytelność. Wówczas wierzyciele hipoteczni porozumiewają się między sobą i wskazują jednego z nich albo osobę spoza swojego grona, która na ich rzecz wykonuje prawa wierzyciela hipotecznego. Jest to więc zrozumiałe – wierzyciele umawiają się co do tego, że ktoś będzie działał na ich rzecz i co najważniejsze wybierają tę osobę. Przepisy dotyczące instytucji AH są mimo wszystko dosyć skąpe, temat świeży więc trzeba będzie chwilę poczekać na jakieś szersze i kompleksowe opracowanie w tym zakresie, które będzie pomocne w praktyce (z tego co wiem jeden z doktorantów WPiA UJ rozprawę doktorską poświęca właśnie kwestii administratora zabezpieczeń), niemniej jednak są logiczne i da się je rozsądnie zastosować. Tego samego powiedzieć nie można o instytucji administratora hipoteki w wydaniu art. 7 ustawy o obligacjach (do którego przepisów o zwyczajnym AH nie stosuje się). Oto dlaczego.

Administrator hipoteki pojawia się w przypadku emisji obligacji zabezpieczonych właśnie hipoteką i ma wykonywać uprawnienia wierzyciela hipotecznego na rzecz obligatariuszy. Ma więc działać
w ich interesie, co oznacza, że jego „naturalnym wrogiem” będzie emitent obligacji, który jest przecież dłużnikiem obligatariuszy. Natomiast trzeba wiedzieć, że w odróżnieniu od „zwykłego AH” w tym wypadku umowy z administratorem hipoteki nie zawierają wierzyciele hipoteczni, ale dłużnik – czyli emitent! Tak, to właśnie dłużnik hipoteczny ma umawiać się z podmiotem, który w przyszłości być może będzie prowadził egzekucję z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. I co ciekawe, to dłużnik ma opłacić honorarium AH!

Absurd, nieprawdaż? Pomijając już wspomnianą powyżej kwestię finansową, to tym, co najbardziej rzuca się w oczy jest oczywisty konflikt interesów pomiędzy dłużnikiem hipotecznym, a administratorem hipoteki. Dłużnik hipoteczny, nie mając właściwie jakichkolwiek ustawowo narzuconych ograniczeń co do treści umowy z AH, będzie mógł tak tę umowę konstruować (a przynajmniej próbować), aby w przyszłości jak najbardziej utrudnić działania egzekucyjne. Z resztą, właściwie to nawet nie będzie musiał się starać – wystarczy, że na administratora wybierze sobie kogoś, kto z różnych przyczyn nie będzie mu robił problemów. Ustawa zawiera pewne ograniczenia co do tego, kto może być administratorem hipoteki (art. 31 ust. 2-5, ale oczywista to oczywistość, że to za mało).

O ile zatem w przypadku zwykłego AH mamy do czynienia z ciekawym rozwiązaniem, które ułatwi wierzycielom wykonywanie ich praw (przy założeniu oczywiście, że umowa będzie odpowiednio skonstruowana), to już w przypadku AH hipoteki zabezpieczającej wierzytelność obligatariuszy mamy do czynienia z czymś co najpewniej jest pomyłką legislacyjną. Być może się mylę. Ale mam tym razem dziwne wrażenie, że chyba jednak nie…

Natomiast na ten temat można napisać o wiele więcej, no ale mam świadomość ograniczeń formatu, więc może innym razem.

Tagi: , ,

Odpowiedzi: 9 to “Hipoteka ułomnie administrowana”

  1. dr Dariusz Bucior Says:

    Wydaje mi się, że rozwiązanie odmienne, odpowiadające „normalnej” sytuacji, kiedy to umowę z administratorem zawiera wierzyciel hipoteczny, jest praktycznie nie do zrealizowania z uwagi na liczbę wierzycieli-obligatariuszy.

    Już wcześniej funkcjonowało rozwiązanie, że to emitent zawiera umowę z osobą mającą działać w interesie obligatariuszy (a „przeciwko” emitentowi) – chodzi o instytucję banku-reprezentanta. Choć tu pewnie sam status podmiotu jako banku stanowi pewną gwarancję „odporności” na wpływy emitenta – być może przy AH byłoby celowe podobne rozwiązanie.

    • Paweł Sikora Says:

      Zgadza się, że bank-reprezentant to coś podobnego, natomiast jakby nie było, to obowiązki tego podmiotu są przez ustawę JAKOŚ określone (art. 30 – 37 ustawy), co daje obligatariuszom jakąś gwarancję. Art. 7 ustawy nie odsyła w tym zakresie do przepisów o banku reprezentancie, a więc tak jak pisałem – jest tutaj właściwie całkowita dowolność. Poza tym pamiętajmy, że AH jest instytucją obligatoryjną w przypadku emisji obligacji zabezpieczonych, a z obligatoryjnym BR mamy do czynienia mimo wszystko znacznie rzadziej (art. 29). Dlatego śmiem twierdzić, że „coś tu jednak jest nie tak”.

      Dziękuję za komentarz i pozdrawiam

  2. swaczyna Says:

    Sensowne uwagi – dodam, że to nie tylko moja opinia, ale też mojego męża, któremu odczytałam powyższy post.

    • Paweł Sikora Says:

      Dziękuję pięknie🙂. Ja ostatnio temat ćwiczyłem ten temat w praktyce próbując przygotować umowę emitenta z administratorem hipoteki. I stąd właśnie te przemyślenia.
      A tak na marginesie – pana dr Swaczynę to pamiętam jeszcze ze studiów – na II roku byłem w jego grupie ćwiczeniowej z prawa cywilnego.
      Pozdrawiam Państwa serdecznie

  3. swaczyna Says:

    No proszę, jaki ten świat jest mały🙂.

  4. Przegląd prasy (18.03.2011) « Prawo i Turystyka Says:

    […] mec. Paweł Sikora: Hipoteka ułomnie administrowana (08-03-2011) […]

  5. Marta W. Says:

    Niezwykle przydatny artykuł i trafny, błyskotliwy tytuł.

    Panie Mecenasie, zastanawia mnie kto może być administratorem hipoteki w przypadku emisji zabezpieczonych obligacji. Poza tym, że może to być bank-reprezentant Ustawa o obligacjach nie wskazuje konkretnego podmiotu. Zatem, czy może to być np. kancelaria prawna? Czy też odwołanie do przepisów art. 31 ust. 2-5 przesądza o zawężeniu grona podmiotów mogących pełnić funkcję rzeczonego administratora wyłącznie do kompetencji banków?

    Będę wdzięczna za odpowiedź.

    Pozdrawiam

  6. Marcin Says:

    A ja jestem Ciekaw jakie są koszty takiej usługi. Jakiego rzędu będą to kwoty? Od czego jest uzależnione wynagrodzenie za Administrowanie Hipoteką? Nigdzie nie znalazłem podobnej informacji liczę więc na Pana.

    Pozdrawiam,
    Marcin

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s


%d bloggers like this: